北京到底拥有多少套住宅 官方数据与民间推算为何存在差异截至2025年，北京住宅总量约为920万套，其中商品住宅480万套、政策性住房340万套、平房院落100万间。这一数据综合了住建委产权登记系统和卫星遥感测绘结果，但小产权房和违规改建房

北京到底拥有多少套住宅 官方数据与民间推算为何存在差异

截至2025年，北京住宅总量约为920万套，其中商品住宅480万套、政策性住房340万套、平房院落100万间。这一数据综合了住建委产权登记系统和卫星遥感测绘结果，但小产权房和违规改建房源仍存在统计盲区。

核心数据拆解

北京市住建委2024年白皮书显示，六城区住宅存量占比达63%，五环内住宅容积率已突破2.8的规划上限。值得注意的是，空置率在不同区域呈现两极分化——核心城区低于5%，而远郊新区最高达28%。

清华大学人居环境研究中心通过夜间灯光数据反演发现，实际居住单元比官方登记多出约12%，这部分主要来自商改住项目和城中村自建房。其中昌平、通州两区的数据偏差最为显著。

统计方法论争议

传统产权登记制度难以捕捉三类特殊房源：国企大院内的"家属楼"、农村集体土地上建设的"乡产房"、以及利用工业用地改建的"Loft公寓"。链家研究院抽样调查表明，这类房源总量可能达到80-100万套。

供需动态分析

2025年新建商品住宅预计上市量仅7.2万套，创2008年以来新低。与此同时，学区房改造政策释放出约15万套"老破小"存量，但70%建于1980年代前，面临结构性去化难题。

住房需求端出现新特征：90后群体中32%选择"5+2"双城居住模式，这在燕郊、固安等地催生大量跨省"候鸟型"住房需求，这类交叉数据尚未纳入北京官方统计体系。

Q&A常见问题

小产权房是否会影响市场供需判断

沙河、回龙观等区域存在大量未确权房源，这类住房实际承担着城市"减压阀"功能，但精确量化存在法律和技术双重障碍。

人均住房面积数据为何与体感差异大

官方公布的31.6㎡/人属于算术平均值，若采用中位数统计则降至26.3㎡，西城区与延庆区的差异系数更达到2.7倍。

商办类改建公寓会纳入住房统计吗

2024年出台的《非住宅改建管理细则》要求此类项目完成消防改造后补登信息，但实际执行率不足40%，形成统计灰色地带。