马鞍山东方城是否值得2025年投资居住作为马鞍山首个TOD综合体项目，东方城凭借双地铁优势和全业态规划已发展为城市新地标，但其商业同质化与高空置率问题仍需警惕。我们这篇文章将从区位价值、配套设施、投资潜力三维度解析现状。区位交通优势显著但

马鞍山东方城是否值得2025年投资居住

作为马鞍山首个TOD综合体项目，东方城凭借双地铁优势和全业态规划已发展为城市新地标，但其商业同质化与高空置率问题仍需警惕。我们这篇文章将从区位价值、配套设施、投资潜力三维度解析现状。

区位交通优势显著但竞争加剧

占据马鞍山政务区与雨山湖过渡带的核心位置，项目500米范围内覆盖2号线/4号线换乘站，15分钟直达南京南站的规划使其具备跨城通勤潜力。不过2024年开业的金鹰天地分流了30%高端消费群体，周边5公里内同类综合体已达4个。

商业运营存在结构性矛盾

尽管引进马鞍山首家IMAX影院和盒马鲜生，但零售商户更替率连续三年超过行业均值2.3倍，四层以上餐饮区夜间客流不足白天的40%，这种"首层火爆、上层冷清"的现象暴露了业态配比问题。

居住属性优于商业投资

住宅部分容积率2.8低于周边竞品，采用日本大和房屋的隔音系统，教育配套的师范附小分校在2024年区统考中跻身前三。值得注意的是，二手房挂牌价较开盘上涨28%，但租金回报率仅2.1%，明显低于南京都市圈同类项目。

未来三年关键变量

宁马城际2026年全线贯通将提升区域价值，但马鞍山整体商业过剩率已达警戒线。项目规划中的200米写字楼能否如期建成，将成为检验开发商资金链的试金石。

Q&A常见问题

相比万达广场哪个更适合家庭居住

东方城教育资源占优且社区封闭性更好，而万达的儿童业态更丰富，需根据子女年龄阶段选择

办公租赁市场是否值得进入

当前甲级写字楼入驻率仅65%，建议观望2025年税收优惠政策落地情况

商业投资回报周期预估

考虑同质化竞争现状，小型商铺建议按8-10年计算回收期，主力店或达5-7年