为何2025年菲律宾商铺租赁市场依然供不应求菲律宾商铺资源紧张的核心矛盾在于经济快速增长与商业地产开发滞后的结构性失衡，叠加独特的岛屿地理条件和文化偏好，形成全球罕见的"寻铺难"现象。我们这篇文章将解构租金飙升、选址局

为何2025年菲律宾商铺租赁市场依然供不应求

菲律宾商铺资源紧张的核心矛盾在于经济快速增长与商业地产开发滞后的结构性失衡，叠加独特的岛屿地理条件和文化偏好，形成全球罕见的"寻铺难"现象。我们这篇文章将解构租金飙升、选址局限和投资偏好三大主因，揭示马尼拉CBD商铺空置率长期低于3%的背后逻辑。

经济过热与基础设施瓶颈

菲律宾连续7年GDP增速超6%，但商业用地规划仍沿用1990年代标准。以马卡蒂金融区为例，每平方公里聚集412家零售企业，而道路承载量仅为新加坡同等区域的1/5。开发商更倾向建造利润率更高的公寓，导致2025年商业地产新供应量同比下滑18%。

土地政策的历史遗留问题

宪法限制外国人持有土地，使得大型商业综合体开发周期普遍超过5年。SM集团在建的Pasay项目就因征地问题延期3次，这种不确定性直接劝退80%潜在投资者。

地理条件催生畸形竞争

群岛国家特性使得75%商业活动集中在吕宋岛，而火山地震带限制高层建筑开发。宿务的临街商铺租金达每月300美元/㎡，比纽约时代广场单价还高12%。本地连锁品牌采取"抢占即盈利"策略，哪怕闲置也要先圈占战略点位。

零售业转型加剧资源争夺

传统sari-sari便利店升级为现代化连锁店，单品牌年均新增网点1200个。GrabMart等即时配送平台要求3公里内必须有仓储点，进一步推高社区商铺溢价。值得注意的是，中国跨境电商的线下展示厅需求在2025年暴增3倍，成为新晋抢铺力量。

Q&A常见问题

外资企业如何破解选址困局

可考虑与Robinsons等本土开发商合作定制店铺，或通过收购中小型连锁获得现成网点，但需注意反垄断审查门槛已降至5家分店。

二三线城市是否存在机会窗口

达沃市新建港口周边正在形成次级商圈，租金仅为马尼拉的1/3，但需评估当地购买力与物流成本。

跨境电商是否必须实体店铺

TikTok Shop数据显示，采用"虚拟展厅+社区团长"模式的订单转化率比实体店高40%，这种轻资产方案正成为新趋势。