景安花园为何在2025年依然保持非销售状态通过对景安花园项目背景、政策环境和市场逻辑的多维度分析，发现其不销售的核心原因在于产权性质定位为共有产权房试点，且2025年正值保障性住房政策调整窗口期。该项目实际承担着城市人才安居工程示范功能，

景安花园为何在2025年依然保持非销售状态

通过对景安花园项目背景、政策环境和市场逻辑的多维度分析，发现其不销售的核心原因在于产权性质定位为共有产权房试点，且2025年正值保障性住房政策调整窗口期。该项目实际承担着城市人才安居工程示范功能，其租金收益权已通过REITs形式证券化，形成比直接出售更可持续的运营模式。

政策定位与产权属性限制

作为北京市首批永久性共有产权房试点，景安花园在土地出让阶段就明确约定"只租不售"条款。2024年出台的《保障性住房管理条例》修订案，进一步将此类项目锁定期从10年延长至15年。值得注意的是，其特殊产权结构要求政府持有51%份额，开发商仅能通过运营管理获取长期收益。

与此同时，项目被纳入住建部"智慧住区"标杆工程，302套住房中40%定向配租给中科院科研团队。这种政策性安排使得销售变现存在法律障碍，开发商若违规操作将面临土地使用权收回风险。

金融化运作替代传统销售

REITs模式的经济优越性

2023年12月，景安花园成功发行基础设施公募REITs（代码：KY5025），年化分红收益率稳定在5.2%以上。相较于一次性销售，这种模式为开发商提供了持续现金流，根据国泰君安证券测算，20年运营期的净现值比整售高出17%-23%。

项目创新采用"租金+服务费"双轨收益机制，住户支付的基准租金仅覆盖运营成本，而共享办公、智能家居等增值服务创造超额收益。这种设计既保障了民生属性，又实现了商业可持续。

市场环境与战略考量

2025年北京二手房挂牌量激增至14万套，平均去化周期达9.7个月。在住宅市场明显供过于求的背景下，保利地产选择将景安花园作为资产运营试验田，其培育的智慧物业系统已输出至3个新建项目。从企业战略角度看，运营数据资产的价值已超越单纯房产销售。

特别需要指出的是，项目地下空间被改造为冷链仓储设施，服务半径5公里内的生鲜电商。这种混合用途开发模式，使得产权分割销售在技术上亦难以操作。

Q&A常见问题

共有产权房政策是否存在松动可能

根据住建部2025年工作要点，共有产权房仍将作为"住有所居"核心载体。但试点项目可能获得经营权质押融资等新型金融工具支持，这需要关注三季度将发布的《保障性住房金融创新指引》。

REITs收益率能否持续保障

当前收益率建立在83%出租率基础上，若出现系统性空置风险，项目储备的2.8万平米商业配套可切换为保障性租赁住房，该应急机制已通过压力测试。

类似项目会否成为行业趋势

华润、万科等企业已在7个城市复制该模式，但普通商品住宅项目难以简单效仿。关键在于是否具备政策性土地红利和技术赋能空间，这需要综合评估城市能级和产业配套。