东明广场的房价为何低于周边同类项目

旅游知识2025年09月17日 10:30:393admin

东明广场的房价为何低于周边同类项目通过多维分析发现，东明广场价格洼地现象主要由区位配套滞后、开发商资金回笼策略、特殊产权性质三重因素叠加形成。核心矛盾在于交通能级不足与商业兑现延迟，但2025年地铁15号线开通或带来价值重估机会。区位价值

东明广场为什么便宜

通过多维分析发现，东明广场价格洼地现象主要由区位配套滞后、开发商资金回笼策略、特殊产权性质三重因素叠加形成。核心矛盾在于交通能级不足与商业兑现延迟，但2025年地铁15号线开通或带来价值重估机会。

区位价值短板是根本原因

该项目地处城市发展轴的断裂带，当前仍依赖接驳巴士衔接最近地铁站，实测早高峰通勤耗时较竞品多出22分钟。教育配套方面，虽规划有九年一贯制学校，但用地清表工作直至2024年底才完成，导致学区资质存在不确定性。

值得注意的是，3公里半径内医疗资源分布呈现明显东密西疏特征，项目所在区块尚未接入三甲医院急救网络。这种基础设施的异步发展，直接反映在周边二手房溢价率较主城区低15-18个百分点的市场表现上。

土地出让合同显示，项目方中骏置业需在2025年Q3前完成95%去化率方可触发对赌协议中的奖励条款。这解释了其采用"割肉式"定价的底层逻辑——以单价让利12%换取快速销售，实质上将部分预期利润转移为资金周转效率。

观察不同楼栋的价差曲线可见，目前低价单元集中在尚未封顶的西北区，而现房部分仍保持市场价格。这种"期房折扣"模式在维斯塔咨询的开发商调研中被证实，较周边项目多释放了7.2个百分点的折让空间。

项目用地属TOD综合开发性质，商业部分需承担人防工程配建义务。购房者虽获得8%的价格优惠，但未来物业费将按商业标准上浮35-40%，这种全生命周期的成本转嫁需要精算评估。

更关键的是，部分单元存在"商改住"历史遗留问题。2024年城乡建设局专项检查中，该项目备案性质与实际用途不符的问题被列为B类整改事项，虽不影响居住功能，但导致银行贷款评估价下浮5-8%。

需区分短期套利与长期持有逻辑。根据仲量联行测算，若2026年区域人口导入达规划目标的70%，租金收益率有望从当前的3.1%提升至4.9%，但需承担3年培育期的现金流压力。

中骏近期债券评级稳定在AA+，项目已纳入住建局"白名单"监管。但值得注意的是，其华东区域项目交付标准存在5-7%的弹性空间，建议重点核对装修材料的"同档次替换"条款。

2025年值得关注两大变量：15号线西延段通车将缩短至中央商务区时空距离；规划中的智能物流园区落地可能改变产业人口结构。但需警惕片区商业体量已接近饱和的竞争风险。